Comprar
un lote
*por
Arq. Juan Carlos Cacacio
Email: arqcacacio@hotmail.com.ar
Cel: 154-538-6498
La
compra de un lote, para construir
requerirá analizar ciertos aspectos relacionados con el tipo de uso a que se destinará la obra, por ejemplo vivienda, comercio,
industria, y la ubicación del mismo.
Abordaremos
el tema sólo para la vivienda familiar.
La ubicación tiene que ver, con el
barrio en que se encuentra el lote, recordemos este dicho popular: “
la casa siempre puedo mejorarla, el barrio no ”.
Hoy
los barrios no son homogéneos, y podemos encontrar en una misma
zona, distintas categorías de vivienda, por eso aconsejamos recorrer las
áreas periféricas antes de tomar la decisión de compra.
Es
importante conocer la infraestructura de servicios, y verificar, antes de realizar
la comprar, todos los servicios con que cuenta el frente del lote.
Hay
zonas en que por ejemplo la red cloacal o de agua corriente pasa por la esquina
o a la vuelta de la propiedad, y por lo tanto no es accesible, o es muy costoso
realizar la conexión.
Los
servicios están relacionados, con el Factor
de Ocupación del Suelo (el famoso F.O.S), es decir, el
porcentaje de superficie máxima que se puede edificar en el lote,
válido
para toda la Provincia de Buenos aires
que varía desde un 30
% a un 60 % de la superficie de este, según la zona,
y
el Factor de Ocupación Total (F.O.T), que es el total de metros cuadrados que es
posible construir, y que llega a un 300 % o más según el municipio, en zonas
de alta densidad de población, y se calcula sobre de la superficie del lote.
Por
lo tanto a más infraestructura de servicios, se permite mayor superficie de
construcción, y una mayor densidad de
ocupación, permitiendo mayor número de dormitorios.
En
general las zonas clasificadas con la letra R (residencial) y un número (3-4 menor
densidad de población con servicios), son las ideales para
construir una vivienda unifamiliar, ya que la ordenanza Municipal
le asigna un uso predominante, evitando sorpresas que luego instalen otro tipo de
edificio como una fábrica, o discoteca, etc.
Con
respecto a las medidas de los lotes, van desde
los 8, 66 metros
(las 10 varas inglesas), en la parte más
antigua de la ciudad, hasta los 20 metros o más en las nuevas parcelas que se subdividen (en especial los countries).
En
la actualidad un terreno existente en la ciudad, que se
quiera subdividir, tendrá un ancho mínimo de 10 metros , según la
normativa municipal vigente.
Una
buena dimensión en el ancho de la parcela y en su superficie, permitirá un
mejor diseño y una mayor categoría de la
vivienda, logrando mejores vistas, espacios confortables, y más
iluminación y ventilación natural de los locales.
La
orientación del predio es muy importante, y la mejor para nuestra zona
geográfica, se halla en la franja que va desde el punto
cardinal norte hasta el este, ya que permite un mejor asoleamiento
en el invierno y en el verano.
Este
detalle será tenido en cuenta por el proyectista, y mejorará la calidad de los
ambientes con una mejor orientación, y
evitar otros factores técnicos negativos como humedad en las paredes,
aislaciones
defectuosas, hongos, etc.
Con
respecto a la compra de un lote, para invertir en un desarrollo
inmobiliario, se debe tener en cuenta, el precio de la parcela, que surgirá de
un estudio de factibilidad económico financiera, no siempre tenido en cuenta
por los agentes inmobiliarios, cuando se tasa el inmueble, y que permitirán
al inversionista una tasa de interés y de retorno acorde con la inversión a realizar.
Hoy
los terrenos son escasos, y en general se deben demoler edificios existentes,
para realizar nuevos proyectos.
Los
invitamos a que nos escriban sugerencias, opiniones, consultas a nuestra dirección de e-mail.
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